Megtorpant az ingatlanpiac a CSOK miatt Dél-Budán is

Két fontos tényező határozza meg most a dél-budai ingatlanpiacot. Az egyik tényező a CSOK-változások miatt kivárás, míg a másik, hogy a túlzottan magasra emelkedő árak miatt a XI. kerülettel szemben a XXII. kerület kap egyre nagyobb vásárlói figyelmet a jobb ár/érték arány miatt.

„A tavalyi év azonos időszakához képest idén kevesebb tranzakciót mértünk a Balla Ingatlan dél-budai irodáiban” – hívta fel a figyelmet Nagy Csaba régiós vezető. Úgy véli, hogy egyértelműen a július 1-jétől hatályba lépő változások “zavarnak be” az ingatlanpiaci folyamatokba, ami azt jelenti, hogy sokan kivárnak a vásárlással a használt lakások piacán az érkező kedvezőbb hitelek miatt. A szakértő reményei szerint ugyanakkor a második félév várhatóan visszahozza a most elmaradt tranzakciókat.

„A forgalom visszaesése nem járt együtt az árak csökkenésével: mindössze azt jelenthetjük ki, hogy lassult az áremelkedés üteme az ingatlanpiacon. Igaz ugyanakkor, hogy már van olyan szegmense a dél-budai ingatlanpiacnak is, ahol szinte megállt a használtpiaci árak növekedése: ez a jelenség a 60-70 millió forint feletti árkategóriába tartozó ingatlanokat érinti. Itt már jelentős mértékben szűkülő tranzakciószámról beszélhetünk a tavalyi évi szintekhez képest” – nyomatékosította a szakértő.

Lassult azonban az áremelkedés üteme a jelenleg legkapósabb ingatlanpiaci szegmensben, a panellakásoknál is, illetve a szintén nagyon keresett, a 1,5-3 szobás téglalakások esetében. Míg a tavalyi évben még 15-20 százalékos áremelkedést tapasztaltak az év ezen időszakában az említett kategóriákban, addig idén a drágulás üteme már csak a 8-10 százalékot éri el. Ez azonban Nagy Csaba szerint még mindig rengeteg, hiszen egy tavaly még 30 millió forintba kerülő panellakásért, így akár 3 millió forinttal is többet kell fizetniük a vevőknek.

Ezzel párhuzamosan ugyanakkor az értékesítési idők is növekedésnek indultak, nem is csekély mértékben. Panellakásoknál – de ide vehetjük a könnyen értékesíthető téglaépítésű lakásokat is – az átlagos értékesítési idő az eddigi 2 hónapról 3 hónapra nőtt. És ez a legkelendőbb kategóriába tartozó ingatlanokra igaz, a sokkal kevésbé keresett családi házaknál 6 hónaptól évekig is terjedhet az értékesítési idő hossza.

Nagy Csaba ennek kapcsán megjegyezte, hogy „minden ellenkező híreszteléssel szemben rendkívül nehéz most eladni a XI. kerületben a családi házakat, melyek ára ma már a 80 millió forintos árszint könyékén indul. Ezért az árért persze csak öreg, nem karbantartott ingatlanokat kapunk, melyekre nem is mutatkozik számottevő kereslet. Várakozásai szerint a közeljövőben akár árcsökkenésre is sor kerülhet ebben a kategóriában, mivel jelenleg rettenetesen drágák a családi házak, miközben a vevők “nagyon válogatnak”, és alacsonyabb presztízsű kerületekben is körülnéznek.”

A lassulás ellenére a hirdetési árak továbbra is jelentős mértékben el vannak szakadva a valós értékesítési áraktól. Talán ennek az eredménye, hogy az elmúlt 2-3 hónapban a szakértő az alkuk megjelenésére figyelt fel olyan kategóriáknál is, ahol korábban nem volt ez jellemző. Még a panellakásoknál is megjelent egy kis mozgástér: előfordulnak már közel egymillió forintos alkuk is. És ez elsősorban a túlzottan magas hirdetési áraknak köszönhető.

Nagy Csaba ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy az előbbiekkel szemben – mely elsősorban a XI. kerület ingatlanpiacára jellemző – „a XXII. kerületben némileg más helyzettel szembesülhetünk az ingatlanpiacon. Errefelé ugyanis egyre több a tranzakció, és nem csak a lakásoknál, hanem a családi házak esetében is. Ennek egyszerű az oka: 20-30 százalékkal alacsonyabbak az árak, mint a szomszédos XI. kerületben, ez pedig bőven elég vonzerő a vevők számára. Ez azt jelenti, hogy a panellakások ára 23-25 millió forintnál indul a XXII. kerületben, szemben a XI. kerületi 30 millió körüli árral.”

Kivételt csak Rózsavölgy és Budatétény jelent, melyek felkapottak a vevők körében, így a kerületi átlagnál jóval magasabb árakkal találkozhatunk itt. Ugyanakkor Nagytétény például kifejezetten keresetté vált az elmúlt hónapokban, alapvetően a jó ár/érték arányú családi házaknak köszönhetően.

A magas árak ellenére befektetők továbbra is jelen vannak a dél-budai ingatlanpiacon, és keresik a kis méretű, könnyen kiadható lakásokat, hiszen a hosszú távú lakáskiadás mindig is jó üzlet marad. Nagy Csaba megfigyelései szerint azonban a kereslet az elmúlt hónapokban csökkent a kiadó lakások iránt, aminek szerinte az lehet az oka, hogy sokan a lakásbérlés helyett megpróbálnak inkább vásárolni. „A bérlők egy része rájött arra, hogy a jelenlegi árakon nem éri meg ingatlant kivenni, így aki elő tudja teremteni a szükséges önerőt, az inkább hitel segítségével vásárol.”

„Mindez persze nem jelenti azt, hogy csökkennének a bérleti díjak, ugyanakkor a szintjük elérte azt a lélektani határt, aminél feljebb már valószínűleg nem fognak menni” – vélekedett Nagy Csaba. Ez azt jelenti, hogy egy kétszobás panellakásért 120-150 ezer forintot kérnek el, de találhatunk ennél drágább ajánlatokat is a XI. kerületben.

Az újépítésű lakások piacára kitérve elmondta, hogy nagyjából ugyanaz a helyzet tapasztalható, mint a használt lakásoknál, azaz a 60 millió forintnál olcsóbb újépítésű lakások könnyen elkelnek, viszont többnyire piacon maradnak, vagy csak hosszabb kifutási idővel értékesíthetők az ennél drágább ingatlanok.

„Ami a jövőt illeti, júliustól az eddig is szépen teljesítő hitelezés megint “robbanni fog”, hiszen érkeznek a kedvezőbb CSOK-hitelek. Várakozásaim szerint tehát jelentős emelkedés lehet a tavalyi évhez képest a hitelfelvevők számát illetően. Mindez persze a forgalmat is helyrerázza talán a második félévben.” Az árak további emelkedése kapcsán ennek ellenére szkeptikus a szakértő, és úgy véli, hogy bár a kedvezőbb hitelek miatti növekvő kereslet indokolhatná az árnövekedést, ez a gyakorlatban nem feltétlenül fog megjelenni.