ingyenes webstatisztika

Milyen típusú ingatlanokba érdemes befektetni?

Az ingatlanárak immáron negyedik éve folyamatos növekedést mutatnak Magyarországon, így sokan vásárolnak ingatlant. Te is nyitott szemmel jársz a piacon? Ingatlanbefektetésre adnád a fejed? Legyen az kicsi, vagy nagy projekt, minden alkalommal résen kell lenned és bizonyos szempontokat szem előtt tartani. Főleg az ingatlanpiacon, ha éppen otthont választasz magadnak, de akkor is, ha csak egy befektetésnek szánod a megvásárolni kívánt ingatlant.

Amennyiben otthont vásárolsz, úgy egy új építésű projektnél fontos szempont, hogy ki a fejlesztő, mert nagyon sok olyan lakás van manapság a piacon, ami csupán 10-14 éve épült, mégis széteső állapotban van. Továbbá az, ha egy épület a legolcsóbb kategória, valahol nem a megbízhatóságáról árulkodik. Ha befektetésnek szánod a vásárolt lakást, akkor több lehetőséged is van. A legtöbben általában kiadják azt, főleg egyetemistáknak, vagy AirBnb-n keresztül az országba tömegesen érkező turistáknak. Ebben az esetben viszont számolnod kell a bérlők életvitelével, mivel esélyes, hogy „lelakják” a vásárolt ingatlant és a befektetés egy idő után már nem térül meg, de ez már egy másik cikk témája.

 

 

Mibe fektessen az, aki nem akarja, hogy a bankban porosodjon az örökölt összeg, vagy éppen egy jól sikerült üzlet utáni megtérülés?

Ha mindenképpen ingatlanbefektetésben gondolkodsz, de nem mozogsz otthonosan a témában, akkor van pár tippünk. A lakások mellett beindult a budapesti irodapiac is, hiszen iparági előrejelzések szerint két éven belül a bérbe adott irodai területek – csak a főváros területén – meghaladják majd a 400 ezer négyzetmétert is, ezzel nem kis fejtörést okozva a laikus befektetői réteg számára.

Jogosan merül fel többekben a kérdés, hogy irodaházba, vagy vajon lakásba fektessen be? Nem feltétlenül vehető egy kalap alá ez a két kategória mivel egy irodaházat egy teljes épülettel lehetne összehasonlítani. Mégis nagyrészt hasonló szempontok alapján lehet meghatározni egy lakásnál és egy irodaháznál is azt, hogy milyen mértékű, vagy éppen minőségű a befektetés.

A kérdés mindig ugyanaz: „Vajon megéri-e befektetni ott és akkor?”

A tapasztalt ingatlanbefektetők először azt veszik figyelembe, hogy mekkora a tőkeigény, avagy az az összeg, amit a befektetés igényel. Az irodaház tőkeigénye a lakás sokszorosa, így ez egy átlag befektető számára nem elérhető – inkább egy komplett lakóingatlan projekttel hasonlítható össze. Minden befektetőnek tisztában kell lennie azzal, hogy meddig ér a takarója, avagy meddig terjed az az összeg, amit megengedhet magának, és meg tudja finanszírozni az adott projektet.

További fontos szempont a listán a várható értéknövekedés is. Az utóbbi évek lakóingatlan növekedési üteme nem éri el a kereskedelmi ingatlanokét. Ráadásul egy lakóingatlan esetében sokkal egyszerűbb értéknövelő beruházásokat tenni. Rövid időn belül fel lehet újítani a vásárolt lakást, bebútorozni, vagy akár két lakássá is át lehet alakítani, ha éppen olyan a felosztása, így már is többet ér az értéke, mint amennyiért vásároltuk azt.

 

A kényelem sem egy elhanyagolható szempont. Például egy befektetés egy management céggel együttműködve tehermentes lehet a befektető számára minden projekt esetében, mivel így nem kell azzal időt tölteni, hogy tárgyalásokat folytat, vagy figyelemmel kíséri a projekt alakulását, illetve adminisztrációs feladatokkal nyűglődik.

 

 

Ha a hozamot nézzük, átlagosan egy irodaház a jelenlegi piaci körülményeket tekintve, jellemzően 7%-ot termel, amit a több évre szóló szerződések egyenletesen biztosítanak a befektetőnek. Ezzel szemben egy lakóingatlan hozama, ha az egy hosszútávú kiadás, 5-5,5% – egy management cég közreműködésével, hiszen ezt az irodai befektetésnél is figyelembe vettük.

Ha pedig éppen úgy hozza az élet, hogy meg szeretnénk szabadulni a befektetéstől, úgy egy lakást sokkal egyszerűbb eladni és kiszállni belőle, mint egy irodaház projektből.

Nézzük meg a konkrét befektetési lehetőségeket!

 

Hogyan is vágjunk bele egy lakásvásárlási projektbe? Honnan tudjuk egy befektetésről, hogy jó helyre tesszük a pénzünket? Ha górcső alá vesszük az ingatlanbefektetés sajátosságait, akkor a megtérülés mértéke nagyban függ attól, hogy mekkora kockázatot vállalunk, illetve rövid, vagy hosszútávú befektetésről beszélünk.

A megtérülés gyorsasága, ha az 5% körüli hozammal számoljuk, akkor 16-18 év, ahol a befektetett pénz mértéke lokáció és minőségfüggő. Általában egy felújítandó lakás négyzetméterára az 5. kerületben – ami ha azt nézzük, a belváros közepe – 700.000 HUF. Turisztikai célú kiadásra felkészített lakás négyzetméterára ugyanebben a kerületben már 1.100.000 HUF. Kicsit sem mindegy.

Ezzel szemben egy irodaházi befektetési projekt esetében a megtérülés gyorsasága átlagban 15 év, ahol az éves bevétel €3,5M és az iparági átlag hozam 7%. Ebbe a miliőbe épülnek be a lakóparkok is, amik az irodaházakhoz hasonlóan egyre nagyobb népszerűségnek örvendenek, mivel sokkal nagyobb értékkel bírnak, mint egy „egyszerű” lakás a belváros közepén. Olyan extra felszerelésekkel rendelkeznek mint az uszoda, edzőterem, vagy olyan okos berendezésekkel vannak kiegészítve, amelyek kényelmi szempontból elengedhetetlennek tűnnek. Gondoljunk csak az okoskapcsolóra, ami lekapcsolja az egész lakásban az áramot, ha éppen elmegyünk otthonról, így nem marad bekapcsolva a vasaló és nem történik random katasztrófa a távollétünkben. Nem is beszélve arról, hogy ha kiadásra szánjuk a lakóparki ingatlant, akár dupla áron is kiadhatóak, mint átlagos társaik. Amíg egy átlagos lakás havi 80-100 ezer forintért bocsátható bérbe, úgy egy lakóparki ingatlan akár havi 200 ezer forint lakbérért is elkelhet, és a háromszoros szorzó sem meglepő a piacon.

Az ingatlanbefektetés sokszínűsége

 

 

Ha a befektetőkén nem preferálod, vagy már meguntad az átlagos befektetéseket és valami különlegesebbe fektetnéd a pénzedet, akkor számos egyéb lehetőség áll rendelkezésedre. Ha nem lakásokba és nem irodaházakba szeretnél befektetni, de ingatlanban gondolkodsz, akkor ott vannak például az ipari létesítmények, vagy magyar állampolgárként a mezőgazdasági földterületek, de ezek hasznosíthatósága egy sokkal kötöttebb történet.

 

 

Egy szó, mint száz, az ingatlanokban rengeteg potenciál rejtőzik, ha befektetők vagyunk és otthonosan mozgunk a terepen, figyeljük a piaci igényeket, felméréseket és azokat a trendeket, amik felütik a fejüket. A nagy befektetői potenciál mellett ugyanakkor rengeteg kockázat is rejlik az ilyen befektetésekben. Így fontos szem előtt tartani a fent említett szempontokat és jókor lenni jó helyen, így olyan üzletet köthetünk, ami hosszútávon jövedelmező lehet.

 

Mivel sok ember fantáziáját megmozgatják a fent említett hozamszámok, így természetesen napról napra egyre több kimutatás születik az ingatlanokat megcélzó befektetésekről és ajánlásokról.  Biztosan ma is olvastál már arról, hogy ha csökkennek az árak, azért kell ingatlant venni, ha éppen növekednek az árak, akkor pedig éppen azért, mert továbbra is növekedni fognak. Azt tanácsoljuk, hogy bánj óvatosan az így olvasott, vagy szerzett információkkal, járj utána a tanácsok hitelességének és dönts felelősséggel.

 

640x40_feher
Scroll To Top