{"id":92264,"date":"2017-04-19T11:22:31","date_gmt":"2017-04-19T09:22:31","guid":{"rendered":"http:\/\/gazdasagportal.hu\/?p=92264"},"modified":"2017-04-19T11:22:31","modified_gmt":"2017-04-19T09:22:31","slug":"epitkezes-idegen-telken-kie-lesz-az-ingatlan","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gazdasagportal.hu\/index.php\/epitkezes-idegen-telken-kie-lesz-az-ingatlan\/","title":{"rendered":"\u00c9p\u00edtkez\u00e9s idegen telken \u2013 ki\u00e9 lesz az ingatlan?"},"content":{"rendered":"<p><strong>Mi a k\u00f6vetkezm\u00e9nye, ha valaki m\u00e1s tulajdon\u00e1ban l\u00e9v\u0151 ingatlanon \u00e9p\u00edtkezik? Megszerzi-e az \u00e9p\u00fclet vagy ak\u00e1r a telek tulajdonjog\u00e1t? \u00c9s egy\u00e1ltal\u00e1n kaphat-e \u00e9p\u00edt\u00e9si enged\u00e9lyt az, aki nem igazolja az \u00e9p\u00edt\u00e9si jogosults\u00e1g\u00e1t? A KCG Partners \u00dcgyv\u00e9di T\u00e1rsul\u00e1s erre igyekszik v\u00e1laszt adni.<\/strong><!--more--><\/p>\n<div class=\"ads-in-post1\"><div id=\"gazdasagportal.hu_fullbanner_wideboard\"><\/div>\r\n<\/div>\n<p><strong>Polg\u00e1ri jogi szab\u00e1lyok \u2013 r\u00e1\u00e9p\u00edt\u00e9s \u00e9s t\u00fal\u00e9p\u00edt\u00e9s<\/strong><\/p>\n<p>Az idegen ingatlanon t\u00f6rt\u00e9n\u0151 \u00e9p\u00edt\u00e9s szab\u00e1lyait a Ptk. a <strong>r\u00e1\u00e9p\u00edt\u00e9s<\/strong> c\u00edmsz\u00f3 alatt t\u00e1rgyalja. A r\u00e1\u00e9p\u00edt\u00e9s ingatlanok eset\u00e9ben \u00fan.<em> eredeti <\/em>szerz\u00e9sm\u00f3dot biztos\u00edthat, <strong>l\u00e9nyege<\/strong><strong> pedig az,<\/strong><strong> ha valaki saj\u00e1t anyaggal \u00e9p\u00edtkezik idegen f\u00f6ldre<\/strong>. A r\u00e1\u00e9p\u00edt\u00e9s k\u00f6vetkezm\u00e9nyeit els\u0151sorban a felek (a f\u00f6ldtulajdonos \u00e9s az \u00e9p\u00edtkez\u0151) meg\u00e1llapod\u00e1sa hat\u00e1rozza meg, amelyben szabadon rendelkezhetnek az \u00e9p\u00fclet \u00e9s a f\u00f6ld tulajdonjog\u00e1nak sors\u00e1r\u00f3l. Amennyiben a felek nem szab\u00e1lyozz\u00e1k az \u00e9p\u00fclet \u00e9s a f\u00f6ld tulajdonjog\u00e1t, a Ptk. t\u00f6rekszik v\u00e9glegesen rendezni a felek k\u00f6z\u00f6tti tulajdonviszonyokat.<\/p><div id=\"gazda-2838143744\" class=\"gazda-tartalomban gazda-entity-placement\"><script async src=\"https:\/\/pagead2.googlesyndication.com\/pagead\/js\/adsbygoogle.js\"><\/script>\r\n<ins class=\"adsbygoogle\"\r\n     style=\"display:block\"\r\n     data-ad-format=\"fluid\"\r\n     data-ad-layout-key=\"-6t+ed+2i-1n-4w\"\r\n     data-ad-client=\"ca-pub-1959107119989764\"\r\n     data-ad-slot=\"4008251320\"><\/ins>\r\n<script>\r\n     (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});\r\n<\/script><\/div>\n<p>Az els\u0151dleges rendez\u0151 elv az \u00e9p\u00edtm\u00e9ny \u00e9s a telek \u00e9rt\u00e9kviszonya, azonban a t\u00f6rv\u00e9ny \u00e1ltal meg\u00e1llap\u00edtott k\u00f6vetkezm\u00e9nyeket meghat\u00e1rozza a r\u00e1\u00e9p\u00edt\u0151 j\u00f3- vagy rosszhiszem\u0171s\u00e9ge, tov\u00e1bb\u00e1 az is, hogy a tulajdonos tiltakozott-e id\u0151ben az \u00e9p\u00edtkez\u00e9s ellen vagy sem.<\/p>\n<p><strong>A Ptk. szerint ugyanis abban az esetben, ha valaki an\u00e9lk\u00fcl, hogy erre jogosult lenne, j\u00f3hiszem\u0171en idegen f\u00f6ldre \u00e9p\u00edt, az \u00e9p\u00fclet tulajdonjog\u00e1t a f\u00f6ldtulajdonos szerzi meg<\/strong>, aki k\u00f6teles azonban gazdagod\u00e1s\u00e1t a r\u00e1\u00e9p\u00edt\u0151nek megfizetni. A b\u00edr\u00f3s\u00e1g a f\u00f6ldtulajdonos k\u00e9relm\u00e9re a r\u00e1\u00e9p\u00edt\u0151t k\u00f6telezheti a f\u00f6ldnek vagy &#8211; ha a f\u00f6ld megoszthat\u00f3 &#8211; a f\u00f6ld megfelel\u0151 r\u00e9sz\u00e9nek a megv\u00e1s\u00e1rl\u00e1s\u00e1ra. <strong>A r\u00e1\u00e9p\u00edt\u0151 szerzi meg ugyanakkor a f\u00f6ldnek vagy a f\u00f6ld megfelel\u0151 r\u00e9sz\u00e9nek tulajdonjog\u00e1t, ha az \u00e9p\u00fclet \u00e9rt\u00e9ke a f\u00f6ldnek vagy a f\u00f6ld megfelel\u0151 r\u00e9sz\u00e9nek \u00e9rt\u00e9k\u00e9t l\u00e9nyegesen meghaladja. <\/strong>A b\u00edr\u00f3s\u00e1g a f\u00f6ldtulajdonos k\u00e9relm\u00e9re azt is meg\u00e1llap\u00edthatja, hogy a r\u00e1\u00e9p\u00edt\u0151 az \u00e9p\u00fclet tulajdonjog\u00e1t szerezte meg, ebben az esetben a r\u00e1\u00e9p\u00edt\u0151t a f\u00f6ldre haszn\u00e1lati jog illeti meg.<\/p>\n<p>\u201eRosszhiszem\u0171 r\u00e1\u00e9p\u00edt\u00e9s eset\u00e9n \u00e9s abban az esetben, ha a f\u00f6ldtulajdonos a r\u00e1\u00e9p\u00edt\u00e9s ellen olyan id\u0151ben tiltakozott, amikor a r\u00e1\u00e9p\u00edt\u0151nek az eredeti \u00e1llapot helyre\u00e1ll\u00edt\u00e1sa m\u00e9g nem okozott volna ar\u00e1nytalan k\u00e1rosod\u00e1st, a <strong>t\u00fal\u00e9p\u00edt\u00e9s<\/strong> szab\u00e1lyait kell megfelel\u0151en alkalmazni. A r\u00e1\u00e9p\u00edt\u0151 akkor min\u0151s\u00fcl rosszhiszem\u0171nek, ha az \u00e9p\u00edtkez\u00e9s megkezd\u00e9se el\u0151tt tudta vagy a k\u00f6r\u00fclm\u00e9nyek alapj\u00e1n tudnia kellett volna, hogy az \u00e9p\u00edt\u00e9s a tulajdonos tulajdonjog\u00e1t s\u00e9rti.\u201d \u2013 fejti ki G\u00e1lik Gabriella \u00fcgyv\u00e9d, a KCG Partners r\u00e9sz\u00e9r\u0151l.<\/p>\n<p>Ha teh\u00e1t a felek nem \u00e1llapodnak meg az \u00e9p\u00fclet \u00e9s a telek tulajdonjog\u00e1nak rendez\u00e9s\u00e9r\u0151l, a Ptk. alapj\u00e1n az al\u00e1bbi esetek j\u00f6hetnek l\u00e9tre:<\/p>\n<ul>\n<li>a f\u00f6ldtulajdonos tulajdonjoga gyarapszik az \u00e9p\u00fclettel, mint n\u00f6ved\u00e9kkel, vagy<\/li>\n<li>a r\u00e1\u00e9p\u00edt\u0151 szerzi meg a f\u00f6ld tulajdonjog\u00e1t, vagy<\/li>\n<li>az \u00e9p\u00fclet \u00e9s f\u00f6ld tulajdonjoga elv\u00e1lik \u00fagy, hogy az \u00e9p\u00fclet nem v\u00e1lik a f\u00f6ld alkot\u00f3r\u00e9sz\u00e9v\u00e9, hanem att\u00f3l k\u00fcl\u00f6n\u00e1ll\u00f3, a r\u00e1\u00e9p\u00edt\u0151 tulajdon\u00e1ban l\u00e9v\u0151 ingatlan lesz, vagy<\/li>\n<li>k\u00f6z\u00f6s tulajdonra val\u00f3 r\u00e1\u00e9p\u00edt\u00e9s eset\u00e9n m\u00f3dosulnak a k\u00f6z\u00f6s tulajdon ar\u00e1nyai.<\/li>\n<\/ul>\n<p>A kor\u00e1bbi b\u00edr\u00f3i gyakorlat kimondta azt is, hogy a r\u00e1\u00e9p\u00edt\u00e9s az \u00e9p\u00edtkez\u0151 tulajdonszerz\u00e9s\u00e9t egy\u00e9bk\u00e9nt csak akkor id\u00e9zheti el\u0151, ha az \u00e9p\u00edtm\u00e9ny tart\u00f3s fennmarad\u00e1sra alkalmas.<\/p>\n<p><strong>Mi az a hozz\u00e1\u00e9p\u00edt\u00e9s? <\/strong><\/p>\n<p>A Ptk. ismeri tov\u00e1bb\u00e1 a \u201ehozz\u00e1\u00e9p\u00edt\u00e9s\u201d fogalm\u00e1t is, amelyr\u0151l akkor besz\u00e9lhet\u00fcnk, <strong>ha valaki saj\u00e1t anyag\u00e1val j\u00f3hiszem\u0171en a m\u00e1s tulajdon\u00e1ban lev\u0151 \u00e9p\u00fclethez hozz\u00e1\u00e9p\u00edt<\/strong>, \u00e9s ezzel az ingatlan \u00e9rt\u00e9k\u00e9t jelent\u0151sen n\u00f6veli. Ebben az esetben az \u00e9p\u00edt\u0151 \u00e9s az \u00e9p\u00fclet tulajdonosa elt\u00e9r\u0151 meg\u00e1llapod\u00e1s\u00e1nak hi\u00e1ny\u00e1ban k\u00f6z\u00f6s tulajdon keletkezik. Az egyes tulajdoni h\u00e1nyadok m\u00e9rt\u00e9k\u00e9t az eg\u00e9sz ingatlan \u00e9s a hozz\u00e1\u00e9p\u00edtett r\u00e9sz \u00e9rt\u00e9k\u00e9nek a hozz\u00e1\u00e9p\u00edt\u00e9s befejez\u00e9s\u00e9nek id\u0151pontja szerint meghat\u00e1rozott ar\u00e1ny\u00e1ban kell meg\u00e1llap\u00edtani. A rosszhiszem\u0171 hozz\u00e1\u00e9p\u00edt\u00e9sre pedig a rosszhiszem\u0171 r\u00e1\u00e9p\u00edt\u00e9s szab\u00e1lyait kell megfelel\u0151en alkalmazni.<\/p>\n<p><strong>\u00c9p\u00edt\u00e9si jogi szab\u00e1lyok \u2013 az \u201e\u00e9p\u00edt\u00e9si jogosults\u00e1g\u201d igazol\u00e1sa<\/strong><\/p>\n<p>A Ptk. mellett \u00e9rdemes megvizsg\u00e1lni az idegen ingatlanra t\u00f6rt\u00e9n\u0151 \u00e9p\u00edtkez\u00e9s \u00e9p\u00edt\u00e9si jogi szab\u00e1lyait is. A k\u00e9rd\u00e9s az, hogy hogyan fordulhat el\u0151 a r\u00e1\u00e9p\u00edt\u00e9s a telek tulajdonos\u00e1nak tudta n\u00e9lk\u00fcl, azaz kell-e igazolni az \u00e9p\u00edt\u00e9si jogosults\u00e1got az enged\u00e9lyez\u00e9si elj\u00e1r\u00e1sban vagy azt k\u00f6vet\u0151en.<\/p>\n<ol start=\"2013\">\n<li>janu\u00e1r 1-t\u0151l az \u00c9p\u00edt\u00e9si t\u00f6rv\u00e9ny a k\u00f6vetkez\u0151k\u00e9ppen rendelkezik: \u00e9p\u00edt\u00e9s\u00fcgyi hat\u00f3s\u00e1gi enged\u00e9ly t\u00f6rv\u00e9nyben, korm\u00e1nyrendeletben meghat\u00e1rozottak szerint akkor adhat\u00f3, ha a k\u00e9relem \u00e9s mell\u00e9kletei, valamint a k\u00e9relmezett tev\u00e9kenys\u00e9g megfelel a jogszab\u00e1lyokban meghat\u00e1rozott szakszer\u0171s\u00e9gi k\u00f6vetelm\u00e9nyeknek. <strong>Jelenleg az \u00c9tv. teh\u00e1t nem tartalmaz olyan rendelkez\u00e9st, amely az \u00e9p\u00edt\u00e9si jogosults\u00e1g igazol\u00e1s\u00e1ra vonatkozna.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>Az \u00e9p\u00edt\u00e9s\u00fcgyi hat\u00f3s\u00e1gi elj\u00e1r\u00e1sokr\u00f3l sz\u00f3l\u00f3 312\/2012. sz\u00e1m\u00fa Korm\u00e1nyrendelet az \u00e9p\u00edt\u00e9si jogosults\u00e1g igazol\u00e1s\u00e1ra idegen ingatlanon t\u00f6rt\u00e9n\u0151 \u00e9p\u00edt\u00e9si tev\u00e9kenys\u00e9g v\u00e9gz\u00e9s\u00e9re vonatkoz\u00f3an &#8211; a kor\u00e1bbi rendelettel ellent\u00e9tben &#8211; m\u00e1r nem tartalmaz szab\u00e1lyokat. Idegen tulajdonban l\u00e9v\u0151 ingatlanon t\u00f6rt\u00e9n\u0151 \u00e9p\u00edt\u00e9si tev\u00e9kenys\u00e9g eset\u00e9n az \u00e9p\u00edt\u00e9si jogosults\u00e1g igazol\u00e1s\u00e1nak k\u00f6telezetts\u00e9ge megmaradt azonban n\u00e9h\u00e1ny saj\u00e1tos \u00e9p\u00edtm\u00e9nyfajta, pl. er\u0151m\u0171vek \u00e9s elektronikus h\u00edrk\u00f6zl\u00e9si \u00e9p\u00edtm\u00e9nyek tekintet\u00e9ben. Az \u00e9p\u00edt\u00e9si enged\u00e9lynek vagy a bejelent\u00e9snek az \u00e1ltal\u00e1nos \u00e9p\u00edtm\u00e9nyek k\u00f6r\u00e9ben teh\u00e1t nem felt\u00e9tele, hogy az \u00e9p\u00edttet\u0151 az \u00e9p\u00edt\u00e9si jogosults\u00e1g\u00e1t igazolja a hat\u00f3s\u00e1g el\u0151tt, \u00e9s a hat\u00f3s\u00e1g azt nem is vizsg\u00e1lja, vizsg\u00e1lhatja.<\/p>\n<p>Az \u00e9p\u00edt\u0151ipari kivitelez\u00e9si tev\u00e9kenys\u00e9gr\u0151l sz\u00f3l\u00f3 191\/2009. Korm\u00e1nyrendelet azonban \u00fagy rendelkezik, hogy az \u00e1ltal\u00e1nos \u00e9p\u00edtm\u00e9nyek k\u00f6r\u00e9ben, ha az \u00e9p\u00edttet\u0151 nem az \u00e9p\u00edt\u00e9si tev\u00e9kenys\u00e9ggel \u00e9rintett telek, \u00e9p\u00edtm\u00e9ny vagy \u00e9p\u00edtm\u00e9nyr\u00e9sz tulajdonosa, az \u00e9p\u00edt\u00e9si munkater\u00fclet f\u0151v\u00e1llalkoz\u00f3 kivitelez\u0151 r\u00e9sz\u00e9re t\u00f6rt\u00e9n\u0151 \u00e1tad\u00e1s\u00e1t a telek, \u00e9p\u00edtm\u00e9ny, \u00e9p\u00edtm\u00e9nyr\u00e9sz tulajdonos\u00e1nak k\u00fcl\u00f6n nyilatkozatban kell tudom\u00e1sul vennie \u00e9s azt az \u00e9p\u00edt\u00e9si napl\u00f3hoz csatolnia. Ilyen nyilatkozat hi\u00e1ny\u00e1ban az \u00e9p\u00edt\u00e9si munkater\u00fclet nem adhat\u00f3 \u00e1t a f\u0151v\u00e1llalkoz\u00f3 kivitelez\u0151 r\u00e9sz\u00e9re, az \u00e9p\u00edt\u00e9si napl\u00f3 nem nyithat\u00f3 meg \u00e9s a kivitelez\u00e9s nem kezdhet\u0151 meg.<\/p>\n<p>\u201eAz enged\u00e9lyez\u00e9si elj\u00e1r\u00e1sban t\u00f6rt\u00e9n\u0151 beny\u00fajt\u00e1s helyett teh\u00e1t az \u00e9p\u00edt\u00e9si napl\u00f3 r\u00e9sz\u00e9v\u00e9 kell tenni az \u00e9p\u00edt\u00e9si jogosults\u00e1g igazol\u00e1s\u00e1t. A tapasztalatok azonban azt mutatj\u00e1k, hogy az \u00e9p\u00edt\u00e9si napl\u00f3ba val\u00f3 felt\u00f6lt\u00e9s k\u00f6vetelm\u00e9nye k\u00f6nnyebben \u201ekij\u00e1tszhat\u00f3\u201d, mint a kor\u00e1bbi k\u00f6vetelm\u00e9ny, amikor az enged\u00e9lyez\u00e9si elj\u00e1r\u00e1s r\u00e9sze volt az \u00e9p\u00edt\u00e9si jogosults\u00e1g vizsg\u00e1lata. Ez a k\u00f6r\u00fclm\u00e9ny fokozott \u00e9bers\u00e9get k\u00f6vetel a telektulajdonosok r\u00e9sz\u00e9r\u0151l.\u201d \u2013 fejti ki a szak\u00e9rt\u0151.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Mi a k\u00f6vetkezm\u00e9nye, ha valaki m\u00e1s tulajdon\u00e1ban l\u00e9v\u0151 ingatlanon \u00e9p\u00edtkezik? Megszerzi-e az \u00e9p\u00fclet vagy ak\u00e1r a telek tulajdonjog\u00e1t? \u00c9s egy\u00e1ltal\u00e1n kaphat-e \u00e9p\u00edt\u00e9si enged\u00e9lyt az, aki nem igazolja az \u00e9p\u00edt\u00e9si jogosults\u00e1g\u00e1t? A KCG Partners \u00dcgyv\u00e9di T\u00e1rsul\u00e1s erre igyekszik v\u00e1laszt adni.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4,19],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/gazdasagportal.hu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/92264"}],"collection":[{"href":"https:\/\/gazdasagportal.hu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/gazdasagportal.hu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gazdasagportal.hu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gazdasagportal.hu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=92264"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/gazdasagportal.hu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/92264\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":92265,"href":"https:\/\/gazdasagportal.hu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/92264\/revisions\/92265"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/gazdasagportal.hu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=92264"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/gazdasagportal.hu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=92264"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/gazdasagportal.hu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=92264"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}