Home / _Címlap / Vizsgáljuk meg: megfelelő hely ma Magyarország az ingatlanbefektetéshez?

Vizsgáljuk meg: megfelelő hely ma Magyarország az ingatlanbefektetéshez?

Azt ma már senki sem vitatja, hogy a lakás megvétele nagyon sok plusz költséggel és időbefektetéssel jár, amire a leendő befektetők az elején nem is gondolnak. Éppen ezért ajánlott az ebben a témában otthonosan mozgó szakemberek szaktudását igénybe venni, akik legfőképpen három területen segíthetnek.

 

Ingatlanmenedzsment

 

Az első ilyen terület az ingatlanmenedzsment. Amennyiben rövid távú kiadásban gondolkodunk, úgy figyelnünk kell a megfelelő árazásra, a hozzáillő platform kiválasztására, a karbantartásra, illetve a visszajelzések alapján szerzett negatív problémák kezelésére. Ha hotel szintű kiszolgálást szeretnénk nyújtani, úgy szükséges a 0-24 órás recepció, napi szintű takarítás, reptéri transzfer, színes programajánló a vendégek számára, valamint a reggeli, illetve egyéb kényelmi kiszolgálás, ami egyedivé és szerethetővé varázsolja a rövid távú szállást. Majd következik a száraz elszámolás, az adózás és a könyvelés.

Hosszú tavú kiadás esetén már más körülmények és problémák adódnak. Gondosan kell kiválasztanunk azt, vagy azokat, akiknek kiadjuk az ingatlant. Fontos a bérlői háttér ellenőrzése, mivel nem mindegy, kit engedünk be a lakásunkba 1-2 évre, vagy hosszabb időtartamra. Rendszeresen karban kell tartanunk az ingatlant, illetve felügyelni, hogy az ingatlan minősége megmaradjon.

 

Jogi szolgáltatás

 

A második kiemelt terület, ahol hasznát vehetjük a szakembereknek, az a jogi szolgáltatás. Manapság már nem is lehet ügyvéd nélkül ingatlan-adasvételt lebonyolítani. Érdemes ilyenkor inkább egy rutinos ingatlanjogászt megbízni, mint egy kezdő, pályája elején járó jogászt, mivel számos probléma előfordulhat. Abban az esetben, ha nem magyar az eladó, akitől vásároljuk az ingatlant, akkor meg főleg szükséges a rutinos ügyvéd, aki angolul is praktizál és otthon van a külföldi szakzsargon rejtelmeiben is.

Ingatlan-tanácsadás

 

A harmadik terület, amit érdemes szakemberre bízni, azaz ingatlan-tanácsadói szerepkör. Miért? Mert ismeri a szóban forgó környéket, amit meg szeretnénk vásárolni, vagy már megvásároltunk és szeretnénk kiadni, vagy eladni. Képben van a közelben eladásra szánt, vagy a közelmúltban eladott ingatlanokkal, rálátása van az árakra, új trendekre, a lakások forgási sebességére, tehát releváns és használható tanácsot tud adni abban, hogy mi az ingatlan reális vételára, vagy éppen abban, hogy mekkora megtérüléssel lehet számolni. Ugyanakkor számtalan esetben ismeri az eladót, hiszen az ügyfele.

Megszokott a piacon, hogy az ingatlanosnak általában az eladó régebb óta ügyfele, mint a vevő, így sok olyan információt tudhat, ami segítheti a mielőbbi megegyezést. Egy jó ingatlanos rutinosan tárgyal, hiszen napi szinten számos ingatlan mozog a keze alatt, míg az átlagemberek értelemszerűen ritkábban bonyolítanak le nagyobb értékű tranzakciót. Legtöbb esetben sokkal jobb megállapodás születik egy profi mediátor közreműködésével, akinek már kidolgozott és bevált érvei és taktikái vannak, ellenben a magánemberekkel, akiknek nincs gyakorlatuk az ingatlanbefektetési bizniszben.

Ami pedig az elkerülhetetlen felújítást illeti – mivel a rengeteg új építésű projekt elszívta a munkaerőt, nehéz jól dolgozó és megbízható csapatot találni – ezért mindenképpen érdemes jó referenciákkal bíró nagyobb céget választani. Így kisebb a csalódás esélye és leredukálhatjuk az időbeli és pénzbeli elúszásokat. Minden esetben kérjünk árajánlatot, beszéljük át a folyamatokat és a határidőket is, amihez mindkét fél tarthatja magát.

 

Az ingatlanbefektetés megtérülése

 

Ha az ingatlanbefektetés megtérülésének szeretnénk tüzetesebben utána járni, akkor általában az MNB lakásárindexet, illetve az FHB lakásárindexet figyeljük, amik jól hangzanak, viszont egy baj van velük. Brutálisan aggregáltak az adatok, túl általánosak. Példának okáért, nem létezik olyan, hogy “Budapest”, mivel egy V. kerületi Duna parti lakást eladhatunk 2,5 millió forintos négyzetméter áron, míg lehet kapni ugyanezen a környéken lakást 300 ezres négyzetméteráron is.

Amit inkább fontosabb figyelni, bár nem egy “hivatalos” mutató, az az Ingatlannet.hu statisztikai mutatója, ahol kerületekre lebontva követhetjük nyomon a lakóingatlanokra vonatkozó négyzetméterárak alakulását. Ha a VI. kerületben szeretnénk lakást vásárolni, akkor nem árt, ha tudjuk, hogy az elmúlt 5 évben az átlag négyzetméterár 308 214 forintról 665 966 forintra nőtt, ami 357 752 forintos emelkedést jelent. A lakóingatlanok között 2017 októberében a legmagasabb négyzetméterár 1 086 666 forint, a legalacsonyabb 369 565 forint, valamint az átlag ár 686 732 forint volt. Viszont vásárláskor azt is ajánlott figyelembe vennünk, hogy VI. kerületben a bűnesetek száma a népesség arányában több, mint 11%.

 

Hogyan alakulnak az ingatlanárak?

 

A lakásárak nap mint nap változnak. Az ingatlanárak szinte teljesen párhuzamosan növekednek az albérletárakkal. A lakásfenntartás költségei viszont európai viszonylatban még mindig alacsonyak a magyar viszonyokhoz képest. Ha teljesebb képet szeretnénk kapni, akkor egyéb források is rendelkezésünkre állnak a jelenlegi magyar ingatlanhelyzettel kapcsolatban. Olyanok, mint a KSH lakáspiaci jelentése, az OTP értéktérkép, a BRF ingatlanpiaci jelentés, az Otthoncentrum negyedéves elemzései, vagy éppen a Duna House havi barométere.

 

Érdemes tekintettel lenni arra is, hogy az ingatlanbefektetésnek több fázisa van Magyarországon. Az első fázis az ingatlan kiválasztása, amikor is bizonyos céllal vásárolunk. Ha egy második otthonnak szánjuk, vagy egy lakásnak a gyerekeknek, akkor hagyatkozzunk a szívünkre, de ha tisztán befektetésnek szánjuk, akkor ne kezeljük úgy, mintha magunknak vennénk. Fogadjuk meg a kapott tanácsokat, és nem feltétlenül kell, hogy különösen tetsszen. Ne vállaljuk túl magunkat, egy rosszabbul sikerült hónap az AirBnb-s lakásokkal, vagy 1-2 hónap üresjárat bérlőváltás esetén se borítsa fel a számításainkat, ne centizzük ki a hitelt.

A következő lépés, amikor már kiválasztottuk az ingatlant, a számok összeírása. Mire kell még költeni, milyen egyéb költségekkel számoljunk, mielőtt elkezdi az ingatlan visszahozni az árát? Ilyen fix kiadások általában a jogi költségek (a vételár 0,5-1%-kal kell számolni), vagy a vagyonszerzési illeték (a vételár 4%-a). Majd célszerű mérlegelni, hogy a vásárolt ingatlant eladásra, vagy bérlésre szánjuk, melyik éri meg jobban, melyikkel mi a teendő.

Alapvetően az ingatlan mindig jó befektetés és érdemesebb inkább kiadni azt, kivéve abban az időszakban, amikor egy lufi fújódik köré, ami miatt az árak az egekbe másznak. A jó hír az, hogy ez Budapestre egyáltalán nem jellemző, hiszen a környező országokhoz képest még mindig olcsóbbak vagyunk. Sokkal inkább egy természetes konvergencia figyelhető meg, ami egyrészt a város növekvő népszerűségéből, másrészt a gazdasági fejlődésből tevődik össze.

 

Arra a kérdésre tehát, hogy megfelelő hely-e Magyarország az ingatlanbefektetésre nincs egyértelmű válasz. Jelen helyzetben nagyon jó befektetésnek számít hazánkban ingatlan vásárolni, azonban nem szabad szem elől téveszteni, hogy a gazdasági és egyéb tényezők folyamatos változásban vannak.

 

640x40_feher
Scroll To Top

 
Amennyiben szeretne részletesebb tájékoztatást kapni,
kérjük töltse ki az alábbi adatlapot.
Adatait bizalmasan kezeljük.

Név

Email cím

Telefonszám

 

×