ingyenes webstatisztika

Szárnyal a magyar hotelpiac, de mindent boríthat a koronavírus hatása

2020-ban is folytatódik a hotelpiaci fellendülés: az újonnan átadott szobák száma megduplázódhat, és elérheti a 2000 szobát, továbbá a nemzetközi szállodaláncok mellett a befektetési alapok is aktívak lesznek, mint vevők vagy beruházók. Tavalyhoz hasonlóan idén is várhatóak jelentős adásvételek a piacon: a vevők leginkább a 4*-os szállodákat keresik, ahol a vételár elérheti a szobánként 230 ezer eurót is. Árfelhajtó hatású az ÁFA-csökkentés, valamint az a tény, hogy a cseh és a lengyel piacon már lezajlott a jelentős drágulás. Negatív tendencia a kivitelezési költségek emelkedése, az építőipari kapacitáshiány, de legfőképpen a koronavírus turizmusra gyakorolt hatása körüli bizonytalanság – ezek a főbb megállapításai a VLK Cresa szállodapiaci előrejelzésének.

A VLK Cresa piacelemzést és előrejelzést készített a magyar hotelpiacról, melynek legfontosabb megállapítása, hogy szárnyal a szektor: folyamatosan épülnek az új szállodák, de a már működő hotelek iránt is élénk a vevői kereslet. 2019-ben 8 budapesti és 3 vidéki szállodában közel 1000 új szállodai szoba nyitott meg, és a kínálatbővülés mellett is növekedett a foglaltság, bár minimálisan: Budapesten 0,2%-ot 76,2%-ra, országosan pedig 61,2%-ról 61,7%-ra a megelőző évhez képest. Tavaly a budapesti 4*-os szállodák egy szobára jutó árbevétele nőtt a leggyorsabban: a 13,6 %-os emelkedés meg is magyarázza, hogy a folyamatban lévő hotelfejlesztések 46%-a is ebben a kategóriában zajlik. A fejlesztőket az sem riasztotta el, hogy az építési költségek – ugyanolyan műszaki tartalom mellett – 40-50%-kal emelkedtek az elmúlt két-három évben, ami egy 4*-os szálloda esetén azt jelenti, hogy 1600-1800 euró/m2-ről 2200-2400 euró/m2-re ugrott a kivitelezési költség.

A piaci boom további bizonyítéka, hogy jelentős adás-vételek is történtek tavaly: volt olyan 4*-os hotel, amely 230.000 euró/szoba áron kelt el – állítja Takács Péter, a VLK Cresa szakértője. Jelenleg az eladni szándékozók kivárnak, további áremelkedésre számítanak. Az optimizmus részben indokolt, hiszen Magyarország jó befektetési célpont továbbra is, mivel a cseh és lengyel piacok már túl drágának számítanak és a hotelek teljesítménye stabilan javul. Profit- és ezzel árfelhajtó hatású lehet nálunk az ÁFA-csökkentés is, illetve megjelentek a hotelbefektetésekre specializálódott befektetési alapok, amelyek nem csupán pénzügyi befektetésként vesznek szállodákat, hanem szakmai tudással, nemzetközi tapasztalattal, márkaszinergiákkal, átépítési, újrapozícionálási programokkal tervezik elérni a hozzáadott értéket – állítja a szakértő, aki azonban arra is figyelmeztet, hogy a vevőknek oda kell figyelni a megtérülésre.  Takács Péter szerint a 230.000 euró/szoba ár például csak a 100 szobánál nagyobb, 4*-os szállodák esetében lehet reális, hiszen ebben az esetben – az irodapiachoz hasonlóan bérleti díj alapú hozammegközelítéssel, 5%- os hozammal számolva – havi nagyjából 950 euró bérleti díjat kell kitermelnie egy szobának, ami csak megfelelő elhelyezkedés és méretgazdaságosság mellett érhető el.

Kapacitáshiány az építőiparban és a koronavírus hatása

A piaci kilátásokat beárnyékolja az ingatlanárak növekedése: minden, legalább 5000 m2 hasznos területű szállodaépület kialakítására alkalmas, jó elhelyezkedésű telek iránt sorban állnak a vevők. Jelenleg az árakat a telekhányad határozza meg (a felszín feletti hasznos épület-négyzetméterre jutó telekár), ezek Budapesten nagyon változóak: az 5. kerületben akár 2500 euró/m2 is lehet egy hotelberuházásra alkalmas telekhányad, a 6. kerületben ez 1500-2000 euró/m2, a 7. kerületben pedig már „csak” 1000-1500 euró/m2, attól függően, hogy az épület, telek rendelkezik-e építési engedéllyel és hány szobás szálloda megvalósítása lehetséges. A hotelfejlesztéseket sem kerülik el az építőipar általános problémái: a szakemberhiány, a kapacitáshiány miatt csúszhatnak, vagy akár el is maradhatnak beruházások. Egyes vidéki városokban pedig az európai autóipar bizonytalanságai gyűrűznek be a helyi szállodapiacra.

Ám kétségkívül a legjelentősebb kockázati tényező a koronavírus turizmusra gyakorolt hatása. Tavaly Kína már a tizedik helyre jött fel a küldőországok listáján, az onnan érkező turisták száma 6,9%-kal, (kb. 439.000 vendégéjszaka, ennek nagyjából háromnegyede Budapesten realizálódik) nőtt a megelőző évhez képest, és a magyar turisztikai piac további nagy növekedést várt idén a közvetlen légijáratoknak is köszönhetően. Ám a koronavírus miatt ez a trend megfordulhat – állítja Takács Péter, aki nemzetközi elemzésekre hivatkozva 25-30% közötti visszaesést vár a kínai turizmusban.

A hotel vételárakat befolyásoló tényezők
Pozitív hatások Negatív hatások
·       Áfa-csökkentés

·       forintgyengülés

·       drága cseh és lengyel piac

·       élénk külföldi vevői kereslet

·       koronavírus

·       építőipari kapacitáshiány

·       magas építési költségek

 

Prognózis: élénk marad a vevői kereslet a kész szállodák iránt

A VLK Cresa előrejelzése szerint idén 1500-2000 új szállodai szobát adnak majd át a beruházók. Takács Péter becslése szerint az egy szobára eső nyereség átlagosan 3-5%-kal nőhet 2020-ban. Ebben szerepet játszik az ÁFA-csökkentés pozitív hatása, illetve az, hogy a gyengülő forint némileg ellensúlyozza a forintalapú bérköltségek emelkedését. Ez azt is jelenti, hogy a nemzetközi szállodaláncok és befektetési alapok  továbbra is élénken érdeklődnek a magyar piac iránt, és minden budapesti üzemeltető-keresési projektre komoly hazai és nemzetközi érdeklődés várható. Vidéken többnyire a már a fővárosban jelen lévő nemzetközi márkák keresnek aktívan új lehetőségeket, de a gazdaságfejlesztési programok és a vidéki turisztikai attrakciófejlesztések további üzemeltetői és befektetői érdeklődést generálhatnak.

Takács Péter szerint a befektetési alapok körében a legnépszerűbbek a bérleti konstrukciók lesznek, ahol helyi vagy regionális, független szakmai partner üzemelteti a szállodát, de valamelyik nemzetközi márka alatt, annak előírásai alapján.

„A beruházók megoszlanak a bérleti vagy management konstrukciók között: a konzervatívabb fejlesztők bérleti konstrukciót keresnek a fix cash flow miatt, a magasabb kockázatot vállaló beruházók az üzemeltetési szerződéseket preferálják. A befektetők hasonlóan oszlanak meg: az intézményi, befektetési alap típusú vevők a bérleti konstrukciós hoteltermékeket preferálják, a magánbefektetők és a magasabb kockázatot keresők a management konstrukciót keresik” – állítja Takács Péter, aki szerint a hosszútávú bérleti szerződéses belvárosi hotelek adásvételei 5-5,5% hozam körüli áron cserélnek gazdát, emiatt a management szerződéses hoteltulajdonsok is ezt a hozamot várják el az exitnél, de a vevők inkább 6-6,5%-os hozamszinten vennének ilyen hoteleket.

 

 

A VLK Cresa-ról

A Cresa Bostonban alakult 1993-ban és mára már a világ legnagyobb független, vállalati ingatlantanácsadással foglalkozó társasága, amely kizárólag bérlőket képvisel. Bérlőképviseleti szolgáltatásait több mint 80 irodában kínálja szerte a világon. A Cresa a legoptimálisabb ingatlanpiaci megoldásokat kínálja nemzetközi ügyfelei számára, legyen szó független bérlőképviseletről, tranzakció menedzsmentről, projekt menedzsmentről, ingatlan befektetésről, vagy lokáció- és munkahely-kialakítási stratégiáról. Magyarországon a 2008-ban alapított VLK Consulting 2015-ben stratégiai partnerségbe lépett a Cresa-val, és új névvel, VLK Cresa-ként folytatta működését. A cég vezetői Kalaus Valter ügyvezető partner és Takács Péter partner.

640x40_feher
Scroll To Top