ingyenes webstatisztika

Fidelity: Az egyedi kihívások felgyorsítják a strukturális trendeket

Közösségi távolságtartás, a boltok látogatottságának csökkenése, távmunka: a Covid-19 járvány egész sor kihívást állított az ingatlanszektor elé 2020-ban, és ezek hatásai 2021-ben is érezhetőek lesznek, így egyes trendeket felgyorsítanak, másokat megzavarnak majd a Fidelity International szakértői szerint.

Nyomás alatt az európai kiskereskedelem

Ami a legfeltűnőbb, hogy a válság felgyorsította az emberek vásárlási szokásainak strukturális változásait: az online csatornákon elköltött összegek nőttek, a bevásárlóutcák és plázák forgalma csökkent. Európa kontinentális részén a vásárlók korábban lassabban tértek át az online vásárlásra,  mint egyesült királyságbeli, amerikai és kínai társaik, ám 2020-ban némileg csökkentették a lemaradásukat: február és május között az előző év hasonló időszakához képest 20,6%-kal nőtt az online értékesítési árbevétel, és a második hullám miatt bevezetett újabb korlátozások alatt a tendencia bizonyára folytatódni fog.

A Fidelitynél arra számítanak, hogy az európai kiskereskedők csökkenteni fogják a fizikai üzleteik számát, és a fő hangsúlyt az online portálokra helyezik át, aminek hatására nőni fog a második vonalbeli bevásárlóutcák és bevásárlóközpontok üresen álló üzlethelyiségeinek száma, tovább fokozva ezzel az értékre nehezedő nyomást. Ebből adódóan viszont csökken majd az ágazatba irányuló befektetési kedv, csökken a piaci likviditás, és még lejjebb süllyednek az árak – de talán megkezdődik az üzlethelyiségek hasznosításának újragondolása is.

Az Inditex például – ez a cég áll a Zara és a Massimo Dutti márkanevek mögött – a közelmúltban bejelentette, hogy a jövőben teljes értékesítési árbevételének 25%-át online kívánja realizálni (2019-ben ez az arány 14% volt). Tervei között szerepel az is, hogy a következő két évben 1000-2000 üzletét bezárja. E stratégia részeként olyan üzlethelyiségekbe invesztál, melyek „teljesen integráltak, digitalizáltak és öko-hatékonyak”, és bezárja az életciklusuk végéhez érkező, kisebb üzleteit.

Az akut válság ellenére úgy vélik a Fidelity elemzői, az irodák létfontosságúak az együttműködésen alapuló munkavégzés, a vállalati növekedés és a jó munkavállalói közérzet szempontjából egyaránt, ezért még sok-sok éven át szükség lesz rájuk.

Az egyéb ágazatokat tekintve a vendéglátóipar egyre komolyabb bajban van. Az Európai Bizottság becslése szerint az éttermek és kávézók 2020-ban 50%-os árbevétel-csökkenést voltak kénytelenek elszenvedni. Az idegenforgalomtól függő régiókban, például Franciaországban, Spanyolországban és Olaszországban vélhetően még súlyosabb a helyzet.

A piaci árak még nem tükrözik a Covid-válság teljes hatását, mert a kormányok intézkedései és a pénzügyi segélycsomagok egyelőre segítenek megőrizni a befektetések értékét, és a hozamra éhes globális tőke is beszállt a küzdelembe. Mindennek van néhány szokatlan hatása: Németországban például a kereskedelmi ingatlanok már drágábbak, mint a járvány előtt voltak, míg az Egyesült Királyságban az árkorrekciók mértéke szerény volt, és amúgy is talán inkább a Brexithez kapcsolódó kockázatok rovására írhatók.

Az iroda halála és feltámadása

A járvány súlyos hatással volt az irodahasználatra is: felgyorsította a távmunkára való áttérés trendjét, mely a válság előtt 3-4%-os ütemben haladt évente. Az ország statisztikai hivatala szerint az Egyesült Királyságban 2020 júniusában, 38%-on tetőzött az otthonról dolgozók aránya.

Az irodák használatának módja persze változhat. Az elrendezés, a kínált szolgáltatások mások lehetnek a jövőben, kevesebb asztalt zsúfolnak be egy-egy helyiségbe, és nagyobb hangsúlyt kaphatnak a fantáziadús, az együttműködést ösztönző terek. Még ha a személyes jelenlét mellett zajló irodai munka heti öt napról négy vagy három napra csökken is, az irodák iránti összesített igény nőhet, mivel a bérlők és tulajdonosok új funkciókat találnak a tereknek, és persze a gazdaság is magához tér a válságból. Ezek a trendek nem mindenhol egyforma mértékben lesznek jellemzők, ezért az elemzői kutatásra, az aktív eszközválogatásra és a gondos portfóliókezelésre nagyobb szükség lesz, mint valaha.

Bár az kétségtelen, hogy 2020 kihívásokkal terhes év volt a kereskedelmi ingatlanok piacán, arra számítunk, hogy ha sikerrel jár a vírus leküzdését lehetővé tevő vakcina előállítása érdekében tett rendkívüli globális erőfeszítés, akkor 2021-ben visszatérhetünk a megszokotthoz közelebb álló munkavégzési és vásárlási módszerekhez” – mondta el Al-Hilal István, a Fidelity International közép-kelet európai igazgatója.

A hatékonyabb adatgyűjtés nyomán nő a fenntarthatóság jelentősége

A befektetők az ingatlanok energiatakarékosságának és közösségi jellemzőinek javítását célzó beruházásokat hosszú távú megfontolások alapján hajtják végre. Úgy véljük, a „zöld bérlemények” gyorsan általánossá válnak majd: ezeknél a bérlőnek és a bérbe adónak is teljesítenie kell bizonyos környezetvédelmi vállalásokat, például energiafogyasztási adatokat kell szolgáltatnia. Ez javítani fogja az áttekinthetőséget a befektetők számára.

A hatékonyabb energiafogyasztási adatgyűjtés és a tanúsítási módszerek (például a Global Real Estate Sustainability Benchmark) elterjedésének hatására a környezetvédelmi és társadalmi tényezők egyre fontosabb szerepet játszanak a befektetők döntéseiben. Egy-egy eszköz környezeti fenntarthatósága ma mérhetőbb és kívánatosabb is, mint korábban − olyannyira, hogy az ügyfelek prioritási listáján ma már a hozammal és a teljesítménnyel azonos, sőt néha annál kiemeltebb helyet foglal el.

Az új épületekre mind szigorúbb szabályok vonatkoznak, főleg a fenntarthatóság és az energiahatékonyság kapcsán. A lehető legjobb környezeti tulajdonságokat nélkülöző épületek egyre nehezebben találnak bérlőket. E trend hatására egyre gyakoribb a meglévő ingatlanállomány felújítása, mivel az ingatlanszektor is ki akarja venni a részét a karbonkibocsátás minimalizálásából. Megfigyelték, az épületállománynak évente mindössze 1%-a cserélődik le, ami azt jelenti, hogy a 2050-ben minket körülvevő épületeknek a java már megépült. Ezért a Fidelity szakemberei úgy vélik, hogy az épületek utólagos korszerűsítése jelentősebb környezeti előnyökkel járhat, mint ha csak az újonnan épülő beruházások jellemzőire koncentrálnának.

Az alacsony hozamú befektetések között az ingatlantulajdon a király

A Covid-19 válságra adott monetáris politikai válaszlépések még jobban elnyomták a hagyományos bevételforrásokat, például az államkötvényeket, és a reálhozamokat soha nem látott mélypontra süllyesztették. Ilyen körülmények között az ingatlan vonzó alternatívát kínál, és annak ellenére népszerű marad a jövedelemre vadászó befektetők körében, hogy kevésbé likvid, mint a többi eszközosztály. Lehet, hogy az ingatlanból származó hozam alacsony, de az évi 3,5% még mindig jobb, mint amit a legtöbb államkötvény kínálni tud.

„A különböző ágazatokban tapasztalt árakon tetten is érhetőek a válság különböző hatásai. Az online kiskereskedelem fellendülésének hatására nőtt a logisztikai és raktározási létesítmények iránti kereslet, melyek ára lassan kimondottan magasnak mondható. A városok főutcáján található kiskereskedelmi üzletek ára viszont alacsony, így középtávon, mire a hangulat lenyugszik kissé, akár lehetőségeket is kínálhatnak. Eközben az adatközpontok, egészségügyi és vegyes használatú ingatlanok korábban soha nem látott mértékben épülnek be a hosszú távú portfóliókba” – tette hozzá Al-Hilal István.

Bár a bérleti díjak a válság 2021-es kibontakozásával még tovább csökkenhetnek, az ingatlanok vonzó lehetőséget kínálnak azoknak a befektetőknek, akik fenntartható, jó minőségű, hosszú távú jövedelemforrást keresnek.

 

 

DISCLAIMER

Ezen dokumentum előzetes engedély nélküli másolása vagy terjesztése tilos. A Fidelity csak saját termékeire és szolgáltatásaira vonatkozó információkat szolgáltat, és egyedi körülmények alapján nem nyújt befektetési tanácsadást, kivéve, ha azt egy kellően meghatalmazott cég kifejezetten előírja az ügyféllel való formális kommunikáció során.  A Fidelity International megnevezés arra a vállalatcsoportra utal, amely globális befektetéskezelői szervezetként az Észak-Amerikán kívül, a kijelölt joghatóságokban elérhető termékekről és szolgáltatásokról nyújt információkat. Ezen információk nem az Egyesült Államok területén élő vagy tevékenykedő személyek számára készültek; ezek a személyek ugyanis nem jogosultak az itt található információk alapján eljárni. Ezen információk kizárólag azon személyeknek szólnak, akik olyan országokban élnek, ahol az adott alapok forgalmazási engedéllyel bírnak vagy ahol ilyen engedélyre nincs szükség. Egyéb rendelkezés hiányában valamennyi terméket a Fidelity International biztosítja, továbbá az összes megfogalmazott vélemény a Fidelity szervezetének véleménye. A Fidelity, Fidelity International, a Fidelity International logó és az „F szimbólum” a FIL Limited bejegyzett védjegyei. A FIL Limited eszközei és erőforrásai a 31/12/2020 – i napon. Az adatok nem auditáltak.A munkatársak és elemzők egyaránt kutatási szakembereknek minősülnek.Javasoljuk, hogy a befektetéssel kapcsolatos döntés meghozatala előtt részletesen tájékozódjon. A befektetéseket az aktuális tájékoztató és a KIID (key investor information document, kiemelt befektetői információk dokumentuma) alapján kell meghozni, amelyek az aktuális éves és féléves jelentésekkel együtt térítésmentesen hozzáférhetők forgalmazóinknál, a luxemburgi Európai Szolgáltási Központunkban (European Service Centre), FIL (Luxembourg) S.A., (2a, rue Albert Borschette, BP 2174, L-1021, Luxembourg), valamint forgalmazónknál, a Raiffeisenbank Zentralbank Österreich AG-nél, (1054 Budapest, Akadémia utca 6). A Kiemelt befektetői információk c. dokumentum magyar nyelven is elérhető.Harmadik felek védjegyei, szerzői jogai és más szellemi tulajdonjogai a mindenkori tulajdonosuk birtokában vannak és maradnak. Kiadta: FIL (Luxembourg) S.A., engedélyező és felügyeleti szerve a CSSF (Commission de Surveillance du Secteur Financier, Pénzügyi Felügyeleti Hatóság). ED20-294 MKAT9179

640x40_feher
Scroll To Top